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Aktienanalyse - TAG Immobilien - "Growing Cashflows" mit bezahlbarem Wohnraum

Hochhaus Fassade als Sinnbild für bezahlbaren Wohnraum

Die TAG Immobilien AG (TAG) ist ein auf den deutschen Wohnimmobiliensektor fokussiertes Immobilienunternehmen mit Sitz in Hamburg und 961 Mitarbeitern. Das Unternehmen ist im MDAX börsennotiert und erzielte im Jahr 2017 einen Umsatz von EUR 426 Mio. und ein operatives Vermietungsergebnis in Höhe von EUR 127,4 Mio. (FFO).

 Das Unternehmen wurde im Jahr 1882 als Eisenbahn Aktiengesellschaft Schaftlach-Gmund-Tegernsee in München gegründet. Bis zum Verkauf im Jahr 2012 gehörte die Bahnstrecke Schaftlach-Tegernsee, mit 12,4 Kilometern Länge sowie den Bahnhofsgebäuden in Gmund und Tegernsee, zum Vermögen der TAG.

 

Gewerbeimmobilien spielen seit Mai 2014 keine Rolle mehr und sind allenfalls untergeordnetes Beiwerk beim Erwerb größerer Wohnimmobilienportfolios.

 

Der Verkauf des Gewerbeimmobilienportfolios war die folgerichtige Konsequenz einer strategischen Neuausrichtung der TAG Immobilien AG infolge der weltweiten Finanz- und Eurokrise in den Jahren 2007 bis 2009.  Im Jahr 2009 waren noch 58,7% des bilanzierten Immobilienvolumens Gewerbeimmobilien. Hauptmieter war mit über 52% der gewerblichen Mieteinnahmen der Siemens Konzern. Die Finanzkrise traf auch den gewerblichen Immobiliensektor in Deutschland schwer. Die TAG Immobilien AG musste in den Jahren 2008 und 2009 hohe Abschreibungen, insbesondere auf das gewerbliche Immobilienportfolio, vornehmen. Das Ergebnis war ein Konzernverlust in den Jahren 2008 und 2009 von jeweils über 30 Mio. EUR. Bedingt durch verstärkte Investitionen in Wohnimmobilien, wurde der Anteil der gewerblichen Immobilien im Rahmen der strategischen Neuausrichtung in den folgenden Jahren kontinuierlich reduziert.

 

Heute besteht das Geschäftsmodell der TAG ausschließlich aus der langfristigen Vermietung und Bewirtschaftung von Wohnungen in Nord- und Ostdeutschland sowie Nordrhein-Westfalen. Insgesamt bewirtschaftet die TAG 83.000 Wohnungen. Ergänzend und von untergeordneter Bedeutung werden Hausmeister- und Handwerkerdienstleistungen sowie Multimediaangebote und die Wärmeversorgung durch TAG-eigene Servicegesellschaften und Mitarbeiter erbracht.

 

Das Unternehmen konzentriert sich auf Regionen, die positive Wachstums- und Entwicklungsdaten aufweisen und verfolgt die sogenannte „ABBA-Strategie“.  Man investiert also in A-Lagen der B-Städte und in B-Lagen der A-Städte. Aus Sicht der TAG bieten B-Lagen und B-Städte ein wesentlich besseres Rendite-/Risikoprofil als die häufig aktuell schon sehr teuren A-Lagen in A-Städten.

 

Höhere Leerstände sind kein Investitionshindernis, solange diese nicht strukturell bedingt sind. Durch einen kontinuierlichen Abbau des Leerstandes mittels Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen konnte die TAG in der Vergangenheit ein attraktives Mietwachstum erzielen.

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Das Unternehmen betreibt eine „Kapital-Recycling“-Strategie. Der durch den Ankauf günstiger Immobilien mit niedrigem Multiplikator (Kaufpreis/ Nettojahreskaltmiete) und den Verkauf von Immobilien mit hohem Multiplikator erzielte Nettogewinn, wird in neue günstige Immobilienportfolios investiert. So wurden im Jahr 2017 Immobilien mit einem durchschnittlichen Multiplikator von 12,2 erworben.  Bei Verkäufen wurde ein durchschnittlicher Multiplikator von 18,7 der Jahresnettokaltmiete erzielt. Als allgemeine Faustformel gilt im Immobilienbereich ein Multiplikator von bis zum 20-fachen der Nettojahreskaltmiete noch als günstig. 

 

Die TAG sieht sich in einer hohen sozialen Verantwortung gegenüber den Mietern und bietet attraktiven und bezahlbaren Wohnraum. So beträgt die durchschnittliche Netto-Miete je qm Wohneinheit einer TAG Wohnung nur EUR 5,20. Zum Vergleich:

  •  In fast allen deutschen Großstädten (A-Städte) werden Mieten von über EUR 10 pro qm verlangt. Spitzenreiter ist München mit über EUR 17 pro qm.

Die hohe soziale Verantwortung unterstreicht die TAG Immobilien auch mit einem Nachhaltigkeitsbericht, der für das Jahr 2017 erstmals nach internationalen Standards aufgestellt wurde.

 

Aufgrund der derzeit hohen und aus Sicht der TAG unattraktiven Kaufpreise für Wohnimmobilienportfolios konzentriert sich die TAG Immobilien AG in den letzten Jahren verstärkt auf die Wertsteigerung pro Aktie mit der „Growing Cashflows“- Strategie. Ein Wachstum in absoluten Größenordnungen (wie z.B. beim Wettbewerber Vonovia SE) steht nicht mehr im Vordergrund der Unternehmensstrategie. Ziel ist vielmehr eine nachhaltige Bewirtschaftung des Immobilienbestandes, um Mietern preisgünstigen Wohnraum und Investoren wachsende Cashflows durch attraktive Dividenden zu bieten.

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Der vorstehende Text ist ein Auszug aus der Finanzsenf-Fundamentanalyse der TAG Immobilien AG. Die vollständige Fundamentalanalyse ist als Gastbeitrag auf AlleAktien.de erschien.

Hinweis: Die Aktienanalyse stellt keine  Anlageberatung und auch keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren im Sinne von § 85 WpHG dar.  Es gilt der Haftungsausschluss.

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Kommentare: 1
  • #1

    Andreas (Mittwoch, 18 April 2018 20:03)

    Starke Analyse!! Ich finde es super, dass ihr mit http://www.alleaktien.de zusammen arbeitet! Gerne mehr solche Analysen!! :)