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EPS, FFO, AFFO & Co - Das KGV-Problem bei Immobilienunternehmen und REITs

Symbolfigur mit Lupe und Immobilie

Immobilieninvestments erfreuen sich in Zeiten niedriger Zinsen einer hohen Beliebtheit. Insbesondere vermietete Wohnimmobilien gelten als solides Investment und werden als stabile Altersvorsorge angesehen.

 

Doch was tut man, wenn das nötige Kleingeld für den Erwerb einer vermietbaren Eigentumswohnung oder eines vermieteten Mehrfamilienhauses fehlt oder man sich nicht dem Verwaltungsaufwand und Ärger aussetzen möchte, den Eigentümerversammlungen und zahlungsunwillige Mieter vereinzelt mit sich bringen können?

 

Man schaut sich nach Alternativen um.

 

Aktien von Immobiliengesellschaften oder auch REITs (Real Estate Investment Trusts) können so eine Investmentalternative für börsenerprobte Privatanleger sein.

 

Im Folgenden wird nur von Immobiliengesellschaften bzw. Immobilienunternehmen gesprochen. Gemeint sind damit REITs (Real Estate Investment Trust) und alle sonstigen börsennotierten Immobiliengesellschaften mit Ausnahme von offenen und geschlossenen Immobilienfonds.

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Das KGV-Problem

Um einschätzen zu können, ob eine Aktie gerade günstig oder teuer vom Aktienmarkt bewertet wird, bedient sich der fortgeschrittene Privatanleger diverser ökonomischer Kennzahlen.

 

Die Kennzahl KGV (Kurs-Gewinn-Verhältnis) gehört dabei zu den kleinen Börsen 1x1. Das KGV ist sicher eine der populärsten, wenn auch nicht besten, Bewertungskennzahlen für Aktien. Der aktuelle Börsenkurs wird in das Verhältnis zum erwarteten Gewinn pro Aktie (engl. Earnings per Share (EPS)) des laufenden Jahres gesetzt. Man erhält eine Kennzahl die aussagt, in wie vielen Jahren sich ein Aktieninvestment bei gleichbleibenden Unternehmensgewinnen amortisiert bzw. „selbst bezahlt“ hat.

 

Die bekannte Formel lautet:

 

KGV = Kurs der Aktie / Gewinn pro Aktie

 

Ein KGV von 15, das in der Regel als faire Bewertung einer Aktie angesehen wird, sagt beispielsweise aus, dass es 15 Jahre dauert, bis das Unternehmen, das Aktieninvestment durch Unternehmensgewinne erwirtschaftet hat.

 

Um es anschaulich zu machen nehmen wir uns im Weiteren die TAG Immobilien AG als konkretes Beispiel vor. Die TAG Immobilien AG ist im MDAX börsennotiert und bewirtschaftet über 83.000 Wohnungen in Nord- und Ostdeutschland.

 

Der Schlusskurs der TAG Immobilien am 31.12.2016 lag im Xetra-Handel in Frankfurt bei EUR 12,56 pro Aktie. Es ergibt sich damit folgendes KGV:

 

KGV = Kurs pro Aktie / Gewinn pro Aktie = EUR 12,56 / EUR 1,48 = 8,5

 

Mit einem KGV von 8,5 war die TAG Immobilien AG am 31.12.2016 ein richtiges Schnäppchen oder?

 

Können wir unserer Berechnung trauen?

 

Also gut, wir schauen noch schnell einmal bei dem Finanzportal finanzen.net nach:

KGV der TAG Immobilien AG im Zeitverlauf

Ok, scheint zu passen: Finanzen.net gibt ein KGV von 8,49 wieder. Wir haben also bei unserer Berechnung alles richtig gemacht. Die Aktie war mit einem KGV von 8,49 Ende Dezember 2016 ein Schnäppchen und scheint auch auf Basis des Gewinns für das Jahr 2017 noch immer sehr günstig zu sein.

 

Kaufen?

 

Stopp!

 

Hier stimmt leider etwas nicht!

Wie sich der Gewinn eines Immobilienunternehmens zusammensetzt

Ein Bestandteil der KGV-Formel ist der Gewinn pro Aktie (EPS). Hier stößt man bei Immobilienunternehmen aber an Grenzen, was die unreflektierte Verwendung der Formel angeht.

 

Nur schon einmal so viel: Der Gewinn pro Aktie täuscht uns eine günstige Bewertung vor.

 

Schauen wir uns aber zunächst an, wie ein Immobilienunternehmen Geld verdient bzw. wie sich der Gewinn eines Immobilienunternehmens zusammensetzt.

 

Die Gewinn- und Verlustrechnung der TAG Immobilien AG sah zum 31.12.2016 so aus:

Gewinn- und Verlust Rechnung 2016 der TAG Immobilien AG
Quelle: Geschäftsbericht 2016 der TAG Immobilien AG, www.tag-ag.com

Insgesamt hat das Immobilienunternehmen vier wesentliche Ertragsquellen:

  1. Mietergebnis
  2. Verkaufsergebnis
  3. Sonstige betriebliche Erträge
  4. Fair-Value-Änderungen von Renditeliegenschaften und Bewertung von Vorratsimmobilien

Gehen wir nun etwas mehr ins Detail und schauen uns den Charakter und die Nachhaltigkeit der jeweiligen Ertragsquelle an.

Mietergebnis

Das Mietergebnis (1) beinhaltet die Umsätze aus der Vermietung von Wohnungen abzüglich der damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen. Die Umsätze resultieren im Wesentlichen aus langfristig orientierten Mietverträgen mit privaten Haushalten und unterliegen daher nur geringen Schwankungen. Die Umsätze aus Vermietung werden beeinflusst von der Höhe der Miete pro Quadratmeter, der Leerstandsquote und der Anzahl der Wohnungen im Bestand der Immobiliengesellschaft. Das Mietergebnis kann als nachhaltig erzielbar und weitgehend stabil bezeichnet werden. Es ist immer zahlungswirksam. Das heißt, es fließt regelmäßig Geld in Form von Miete von den Mietern an die Immobiliengesellschaft.

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Verkaufsergebnis

Das Verkaufsergebnis (2) beinhalte Umsätze und Aufwendungen aus dem Verkauf von Wohnimmobilien. Es unterliegt starken Schwankungen. Je nach Marktlage sowie Angebot und Nachfrage können unterschiedliche hohe Verkaufsergebnisse erzielt werden. Auch ein negatives Verkaufsergebnis ist denkbar. Im Jahr 2016 hat die TAG Immobilien beispielsweise ein Verkaufsergebnis von EUR 1,8 Mio. erzielt. Im Vorjahr waren es noch EUR 20 Mio. Das Verkaufsergebnis ist in der Regel zahlungswirksam und sehr volatil. Es ist nicht nachhaltig und nur schwer planbar.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen Erträge (3) sind in der Regel von untergeordneter Bedeutung für die Beurteilung der Ertragslage. Die Position gibt es auch bei Nicht-Immobiliengesellschaft. Hier sind im Fall von der TAG Immobilien AG Umsätze aus Dienstleistungen, Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen sowie allen übrigen Erträge enthalten. Es handelt sich sowohl um zahlungswirksame als auch um nicht zahlungswirksame Sachverhalte. Die sonstigen Erträge können wiederkehrende aber auch einmalige oder periodenfremde Sachverhalte enthalten.

Ergebnis aus Fair-Value Bewertung

Der Bewertung des Immobilienbestandes wird regelmäßig an die aktuellen Marktpreise angepasst. Die Gewinne (oder Verluste) aus der Fair-Value-Bewertung (4) des Immobilienportfolios sind reine Buchgewinne (oder Buchverluste) aufgrund internationaler Bilanzierungsstandards.  Diese Buchgewinne oder -verluste sind nicht zahlungswirksam, volatil, nicht planbar und nicht nachhaltig. Sie machen jedoch einen großen Teil der Erträge der Immobiliengesellschaft aus. Bei TAG Immobilien waren es im Jahr 2016 EUR 163 Mio. Buchgewinn aus der Bewertung des Immobilienportfolios, im Jahr 2015 waren es EUR 98,7 Mio. Ursache für die Buchgewinne ist die gute Lage am allgemeinen Immobilienmarkt und eine entsprechend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien.

Zwischenfazit zu den Ertragsquellen

Einzig das Ergebnis aus der Vermietungstätigkeit kann als nachhaltig und langfristig planbar bezeichnet werden. Die Vermietungstätigkeit ist in der Regel der Kern des Geschäftsmodells einer jeden Immobiliengesellschaft. Der An- und Verkauf von Immobilien ist im Fall von TAG Immobilien ein notwendiges, jedoch unregelmäßig wiederkehrendes Nebengeschäft. Die Bewertung des Immobilienportfolios zum aktuellen Marktpreis ist der Ausfluss von Bilanzierungsregeln und liegt nicht im Einflussbereich des Unternehmens und erzeugt darüber hinaus nur zahlungsunwirksame Buchgewinne- oder Buchverluste.

Abschreibungen und Wertminderungen von Immobilien

Bei Immobilien spielt jedoch noch ein weiterer buchhalterische Aspekt eine wichtige Rolle.

 

Wohngebäude und gewerbliche Bauten werden regelmäßig über ihre voraussichtliche planmäßige Nutzungsdauer abgeschrieben. Die angenommenen Nutzungsdauern richten sich nach den jeweils anwendbaren Bilanzierungsregeln. Für steuerliche Zwecke wird in Deutschland in der Regel eine gewöhnliche Nutzungsdauer von 50 Jahren bei Wohngebäuden unterstellt. Nach den internationalen Bilanzierungsregel (IFRS) kann jedoch auch eine andere Nutzungsdauer, als die steuerliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden. Die Abschreibung soll den Wertverzehr durch Abnutzung des Gebäudes wiederspiegeln. Demnach vermindert sich der Buchwert des Gebäudes nach Erwerb/ Bau jedes Jahr um 2% (bei 50 Jahren Nutzungsdauer) bis er im Jahr 50 auf 0 abgeschrieben ist. Die Idee ist hier, dass eine Immobilie an Wert verliert, wenn keine Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden.

 

In der Praxis werden natürlich Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, so dass der Wert von Wohnimmobilien grundsätzlich eher steigt als fällt, da Inflation und die allgemeine Nachfrage nach Immobilien die Marktpreise für diese nach oben treiben. Aufgrund der Bilanzierungsregeln schlagen sich die üblichen Instandhaltungsmaßnahmen nicht im Buchwert der Immobilie nieder, sondern mindern als laufende Kosten die Umsätze aus der Vermietung.

 

Im Nettogewinn bzw. Jahresüberschuss einer Immobiliengesellschaft sind jedoch die Abschreibungen und sonstigen Wertminderungen auf Gebäude enthalten. Sie müssen daher dem Gewinn wieder hinzugerechnet werden um ein realistisches Bild des Wertes des Immobilienbestandes und der Ertragslage der Immobiliengesellschaft zu erhalten.

Vom Gewinn pro Aktie zu den „Funds from Operations“ (FFO)

Wir wissen nun, wie sich der Gewinn einer Immobiliengesellschaft in der Regel zusammensetzt bzw. welche wesentlichen Ertragsquellen den Nettogewinn beeinflussen. Wir wissen, dass nur das Mietergebnis eine planbare und zuverlässige Ertragsgröße ist. Wir wissen auch das Abschreibungen auf Immobilien sowie Verkaufserlöse den Nettogewinn bzw. Jahresüberschuss beeinflussen und ein den tatsächlichen Verhältnissen unzutreffendes Bild der nachhaltigen Ertragslage der Immobiliengesellschaft vermitteln.

 

Wir halten daher fest: Der Gewinn pro Aktie (Jahresüberschuss bzw. Nettogewinn pro Aktie) ist keine geeignete Kennzahl zur Bewertung einer Immobiliengesellschaft. Die Verwendung des KGV auf Basis des Gewinns pro Aktie ist nicht sinnvoll.

 

Wir müssen den Jahresüberschuss bzw. Nettogewinn korrigieren und tun dies wie folgt:

Jahresüberschuss (Nettogewinn)

+ Planmäßige Abschreibungen auf Gebäude*

+ Wertberichtigungen auf zuvor (teil-)abgeschriebene Gebäude*

-/+ Buchgewinne/ Buchverluste aus der Fair Value Bewertung von Gebäuden*

 - Gewinne aus dem Verkauf zuvor (teil-)abgeschriebener Gebäude

 = Funds from Operations (FFO) /Ergebnis aus der operativen  Vermietungstätigkeit

Das Ergebnis der Korrektur des Jahresüberschusses sind die sogenannten „Funds from Operations“ (FFO) bzw. zu Deutsch das Ergebnis aus der operativen Vemietungstätigkeit.

* Die Ermittlung der „Funds from Operations“ entspricht dem hier etwas vereinfacht dargestellten Berechnungsschema des US-Verbandes der REITs „Nareit“ (National Association of Real Estate Investment Trusts“. Der europäische Verband der börsennotierten Immobilienunternehmen „EPRA“ (European Public Real Estate Association) empfiehlt ein ähnliches Berechnungsschema für die FFO, ohne das er eine klare Definition der FFO vorgibt. FFO für US-REITs sind daher nicht zwingend mit den bei europäischen Immobilienunternehmen ausgewiesenen FFOs vergleichbar. Der Hauptunterschied liegt in den unterschiedlichen Bilanzierungsvorschriften. Nach US-GAAP (US-Bilanzierungsstandards) wird eine Gebäude auf Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben (cost accounting). Nach den internationalen Bilanzierungsstandards IFRS, die auch für europäische, börsennotierte Immobilienunternehmen zwingend anzuwenden sind, ist neben dem „cost accounting“ auch wahlweise das „fair value accounting“ möglich. Das bedeutet, das Gebäude wird nach Anschaffung bzw. Herstellung nicht abgeschrieben, sondern jeweils mit dem aktuellen Marktpreis (fair value) bewertet. Je nach gewähltem Bewertungsverfahren sind also die Abschreibungen auf das Gebäude und/oder die Buchgewinne bzw. Buchverluste aus der Marktbewertung des Gebäudes hinzuzurechnen bzw. zu kürzen.

Die FFO vermitteln nun schon ein deutlich besseres und realeres Bild der Ertragslage der Immobiliengesellschaft. Bei TAG Immobilien sieht die Ermittlung der FFO für das 2016 wie folgt aus:

 

FFO Ermittlung der TAG Immobilien AG zum 31.12.2016
Quelle: https://www.tag-ag.com, TAG_CC_Presentation_FY_2016_final_22_02_2017.pdf

Der Jahresüberschuss des Jahres 2016 von EUR 200,7 Mio. wurde u.a. um die Buchgewinne aus der Fair Value Bewertung des Immobilienbestandes (Valuation result) in Höhe von EUR 163,1 Mio. sowie um Abschreibungen in Höhe von EUR 3,0 Mio. und das Verkaufsergebnis von EUR 1,8 Mio. bereinigt.

 

Im Ergebnis kommt man auf ein operatives Ergebnis aus Vermietungstätigkeit („FFO“) in Höhe von EUR 97,0 Mio., das ist weniger als die Hälfte des Nettogewinns!

 

Man kann nun die FFO anstelle des Nettogewinns verwenden und die FFO in die KGV-Formel für den Gewinn einsetzen. (Zuvor muss man noch die FFO durch die Anzahl der Aktien im Umlauf teilen, um die FFO pro Aktie ermitteln zu können. Bei TAG Immobilien waren am 31.12.2016 135.666.000 Aktien im Umlauf.)

 

KGV (auf FFO-Basis) = Kurs pro Aktie / FFO pro Aktie = EUR 12,56 / EUR 0,72 = 17,4

 

Zum Vergleich das KGV auf Nettogewinnbasis 8,5 (siehe oben)

Hätten wir also die Berechnung des KGV nur auf Basis des Nettogewinns vorgenommen, wäre die TAG Immobilien zum 31.12.2016 mit einem KGV von nur 8,5 ein richtiges Schnäppchen gewesen. Das realistischere KGV auf FFO-Basis liegt jedoch bei 17,4 und ist sogar schon etwas teuer, wenn man ein KGV von 15 als faires Bewertungsniveau zugrunde legt.

Von „Funds from Operations“ (FFO) zu "Adjusted Funds from Operations" (AFFO)

Der amerikanische Verband der US-REITs Nareit, weist nun aber darauf hin, dass die FFO kein geeigneter Maßstab geeignet sind, in welchem Maße das Immobilienunternehmen Cash generieren oder Dividenden zahlen kann.

 

Die FFO sind also nicht der Weisheit letzter Schluss. Wir müssen sie daher weiter bereinigen, um an eine aussagekräftige Kennzahl für die Fähigkeit eines Immobilienunternehmens zur Zahlung einer durch das operative Geschäft abgedeckten Dividende zu gelangen.

 

 Diese Kennzahl nennt sich „Adjusted Funds form Operations“ (AFFO) bzw. zu Deutsch, dass angepasste Ergebnis aus der operativen Vermietungstätigkeit.

 

Es ermittelt sich wie folgt:

= Funds from Operations (FFO) / Ergebnis  aus der operativen Vermietungstätigkeit

 - wiederkehrende Investitionsausgaben (CAPEX)

 +/- Anpassung der tatsächlichen gezahlten  Miete, auf die vertraglich vereinbarte

 Durchschnittsmiete ("straight-lining of rents")

 + Wertberichtigungen auf Grundstücke und Gebäude im Bau

 - Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden im Bau

 = Adjusted Funds from Operations (AFFO) /  Angepasstes Ergebnis aus der operativen Vermietungstätigkeit

Neben den Korrektur von Wertberichtigungen auf Grundstücke (also nicht Gebäude) sowie einer Anpassung der tatsächlich im Geschäftsjahr gezahlten Miete an die insgesamt vertraglich vereinbarte Durchschnittsmiete spielen vor allem die wiederkehrenden Investitionsausgaben (CAPEX) die wichtigste Rolle.

 

CAPEX sind im Falle von Immobilienunternehmen aktivierte Investitionen in das Immobilienportfolio. Es sind Aufwendungen, die sich nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung zeigen, sondern direkt in der Bilanz aktiviert wurden. Es kann sich dabei um umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen sowie um Instandhaltungsmaßnahmen handeln, die das übliche Maß deutlich übersteigen. Durch diese Art Investitionen erfährt das Immobilienportfolio in der Regel langfristig eine wesentliche Werterhöhung.

 

Je nach Qualität des Immobilienportfolios und der Ausgestaltung des Geschäftsmodells kann es sich bei CAPEX um Aufwendungen handeln, die in jedem Jahr anfallen.

 

Die TAG Immobilien erwirbt beispielsweise bevorzugt sanierungsbedürftige Wohnimmobilien mit hoher Leerstandsquote. Durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird die Qualität der Immobilie klar angehoben und ein höherer Mietzins kann erzielt werden. Die CAPEX machen dann auch mit EUR 46,5 Mio. im Jahr 2016 einen nicht unwesentlichen Betrag aus.

Ermittlung der AFFO der TAG Immobilien AG zum 31.12.2016
Quelle: https://www.tag-ag.com, TAG_CC_Presentation_FY_2016_final_22_02_2017.pdf

Nach Abzug der CAPEX von den FFO haben wir nun die Kennzahl AFFO ermittelt. Sie ist eine nachhaltige Kennzahl und beinhaltet alle wesentlichen Aspekte, die die langfristige Vermietungstätigkeit unter Einbeziehung der langfristigen und kurzfristigen Investitionen in das Immobilienportfolio mit sich bringt.

 

Im Fall von TAG Immobilien betragen die AFFO mit EUR 50,5 Mio. nur gut ein Viertel des ursprünglichen Nettogewinns.

 

Die KGV-Übung (siehe FFO) ersparen wir uns an dieser Stelle. Auch hier könnten wir wieder eine KGV-Betrachtung, diesmal auf Basis der AFFO anstellen. Wir stellen aber auch so fest, dass die TAG Immobilen AG auf Basis der AFFO von nur EUR 50,5 Mio. nun richtig teuer bewertet ist.

 

Die AFFO pro Aktie betragen EUR 0,37. Zum Vergleich der Gewinn pro Aktie beträgt EUR 1,48 und die FFO pro Aktie EUR 0,72. Für das Jahr 2016 hat die TAG Immobilien eine Dividende von EUR 0,57 gezahlt.

Darstellung des Gewinn pro Aktie, der FFO, der AFFO und der Dividende 2016
Quelle: eigene Darstellung

Es fällt auf: Die Dividende ist gut durch den Gewinn und die FFO pro Aktie gedeckt. Sie übersteigt jedoch die AFFO, die auch die langfristigen Investitionsausgaben (CAPEX) berücksichtigen. Die Dividende kann also im Beispiel der TAG Immobilien AG langfristig nur unzureichend aus der Vermietungstätigkeit erwirtschaftet werden.

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Von "Adjusted Funds from Operations" (AFFO) zu "Cash Available for Distribution" (CAD)

An dieser Stelle soll angemerkt werden, dass die Anwendung von FFO und AFFO keine Pflicht für europäische börsennotierte Immobilienunternehmen ist. Auch sind die genannten Kennzahlen nicht eindeutig definiert, so dass jedes Unternehmen hier auch eine eigene Interpretation der Kennzahlen verwenden kann. Im Groben wird man sich jedoch immer an der Definition der Kennzahlen gemäß den Vorgaben des US-Verbandes Nareit orientieren.

 

Das Beispiel mit der TAG Immobilen AG endet hier. Aber die AFFO sind immer noch nicht das letzte Glied in einer Kette von Bereinigungen des Nettoergebnisses.

 

Den Abschluss bildet hier eine Kennzahl die sich „CAD“ nennt. CAD steht für die englische Bezeichnung „Cash Available for Distribution“. Es kann als ausschüttbares Ergebnis interpretiert werden.

 

Die Kennzahl CAD berechnet sich wie folgt:

= Adjusted Funds from Operations (AFFO) /  Angepasstes Ergebnis aus der operativen Vermietungstätigkeit

 - aktivierte Zinsaufwendungen

 = Cash Available for Distribution (CAD) / Ausschüttbares Ergebnis

Es werden also noch die aktivierten Zinsaufwendungen abgezogen, die zum Beispiel in Zusammenhang mit einem Baukredit im Rahmen der Herstellung eines Wohngebäudes stehen können.

 

Man erhält mit der Kennzahl CAD das tatsächlich für eine Barausschüttung verfügbare Jahresergebnis. Ein Privatanleger, der sehr viel Wert auf eine ausreichend durch das laufende Ergebnis abgedeckte Dividende legt, schaut sich diese Kennzahl an. In der Praxis wird sich die Kennzahl meist kaum von den AFFO unterscheiden. Nur bei Immobilienprojektentwicklungsgesellschaften könnte sich hier eine nennenswerte Abweichung ergeben.

Gesamtfazit

Das Nettogewinn und das darauf basierende KGV ist bei Immobilienunternehmen keine geeignete Kennzahl zur Bewertung der Aktien dieser Unternehmen.

 

Der Nettogewinn ist um Veräußerungsgewinne sowie um Abschreibungen und Bewertungseffekte im Zusammenhang mit dem Immobilienportfolio zu bereinigen. Die so ermittelten „Funds From Operations“ (FFO) vermitteln ein deutlich realeres Bild der operativen Ertragslage der Immobiliengesellschaft und können als Vergleichsgröße zwischen unterschiedlichen Immobilienunternehmen verwendet werden.

 

Der auf die Sicherheit und langfristige Nachhaltigkeit der Dividende bedachte Privatanleger, muss sich die Kennzahl „Adjusted Funds from Operations“ (AFFO) anschauen. Die Kennzahl AFFO beinhaltet auch die wichtigen langfristigen Investitionsausgaben (CAPEX) für den Immobilienbestand. Die Kennzahl "Cash Available for Distribution" (CAD) liefert schließlich das klarste Bild der vermietungsbezogenen Ertragslage auf Cash-Basis, ist jedoch vergleichsweise schwierig zu ermitteln. Die Kennzahlen AFFO und CAD können zur Ermittlung der Ausschüttungsquote herangezogen werden. Die Kennzahlen Nettogewinn und FFO sind für die Ermittlung der Ausschüttungsquote nicht geeignet.


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Kommentare: 6
  • #1

    Torsten (Samstag, 10 März 2018 10:09)

    Sehr schöner Artikel, vielen Dank. Anfangs haben mich die niedrigen Abschreibungen verwirrt, aber dann hast du den Fair Value Ansatz anstelle der Abschreibungen vorgestellt und der Vorhang fiel :) Ich hatte mich bisher nämlich nur mit US-REITs beschäftigt.

    Wieder was gelernt!

  • #2

    Peter (Sonntag, 18 März 2018 23:51)

    Vielen Dank für die ausführliche Erklärung der Reit Bewertung. So verständlich habe ich das im deutschsprachigen Raum noch nicht gelesen.
    Vielleicht kannst du mal was erhellendes bezüglich der aktuellen Reit Besteuerung schreiben.

    Aus meiner Sicht schaut es jetzt leider wirklich so aus, als würde die 15% Us-quellensteuer nicht mehr angerechnet werden. So geschehen bei der EPR-Properties Ausschüttung vom 16.3. Am 16.2 wurde die Steuer noch angerechnet. Bei Realty Income klappts auch im März noch(wie lange noch?). Bestand habe ich bei der Ing Diba.

  • #3

    FinanzSenf.de (Montag, 19 März 2018 18:25)

    Hallo Peter,

    Danke für deinen Kommentar. Ja das Thema Besteuerung von US-REITS ab 2018 ist sehr leidig. Ich bin auch bei der DiBa. Bislang lief aber alles noch normal. Es gibt leider auch kaum seriöse Quellen, wie es nun tatsächlich mit der Besteuerung aussieht. Ich habe das Thema aber auf dem Schirm und bleib daran.

    Gruß
    Thomas Senf

  • #4

    Bernd W (Montag, 26 März 2018 16:49)

    Sehr informative und gut recherchierte Analyse! Top!

  • #5

    Till (Donnerstag, 29 März 2018 16:14)

    Auch hier vielen Dank! Ich hätte mir zahlreiche YouTube Videos und Kurzartikel bei anderen Seiten sparen können.

    Vielleicht wäre ein Artikel interessant zu deutschen Reits und deren Bewertungen oder Immo AGs wie Vonovia. Sind sie eine gute Alternative zum Kauf von Eigentum bzw. Kaufen zum vermieten? Eigene Immobilie macht viel Arbeit und oft ein hohes Klumpenrisiko. Ich habe meine verkauft und suche nach Alternativen wie Reits in DE bzw. Investitionen wie Public Storage.

  • #6

    FinanzSenf.de (Donnerstag, 29 März 2018 16:29)

    Hallo Till,
    vielen Dank für deine Kommentar.

    In der Tat arbeite ich gerade an einer umfassenden Branchenanalyse der deutschen, börsennotierten Immobilienunternehmen. Es wird dazu also bald Einzelanalysen aus der Branche geben :)

    Ich würde mich freuen, wenn du wieder vorbei schaust. Trage dich am besten in den Newsletter ein, dann bekommst du sofort eine Info, wenn es hier etwas neues gibt.

    Beste Grüße
    Thomas Senf